东营市住宅小区公共收益管理暂行办法
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条 为了规范住宅小区公共收益(以下简称公共收益)的管理,维护住宅小区业主合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《东营市物业管理办法》等有关政策规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的住宅小区公共收益管理活动。
第三条 本办法所称公共收益,是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分(含共用设施设备,以下简称住宅小区共有部分)开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入,在扣除合理成本之后产生的收益。包括但不限于:
(一)利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入;
(二)利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费;
(三)利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费;
(四)利用全体业主共有的物业服务用房、会所、游泳池(馆)、健身室(馆)等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入;
(五)公共收益利息收入;
(六)处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入;
(七)其他依法属于全体业主的收入。
第四条 公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。
任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。
第五条 市住房和城乡建设管理主管部门负责研究制定公共收益管理相关政策,并监督执行。
各县区住房和城乡建设管理主管门负责组织实施公共收益的监督管理工作。
发展改革、市场监管等部门按照各自职责,做好公共收益管理相关工作。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内公共收益的指导监督,督促物业服务人、业主委员会规范公共收益管理行为,调解处理公共收益纠纷。
社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好公共负责做好公共收益使用的日常监督,规范公共收益使用。
第七条 物业服务协会应当加强行业自律,规范公共收益经营管理行为,推动行业健康有序发展。
第二章公共收益的管理
第八条 公共收益按照共有部分的权属情况,可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。
全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益。部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益,部分业主公共收益的使用,由部分共有的业主进行表决。
公共收益的分配,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。
第九条 利用物业共有部分获取收益应当符合法律、法规的规定,不得擅自改变房屋及设施设备的用途,不得妨碍业主和使用人正常使用物业,不得影响物业使用安全。
第十条 前期物业管理期间未成立业主委员会的,住宅小区共有部分经营收益可以由物业服务人代为收取。物业服务人可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项,明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容,其中物业服务人的经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之二十。
第十一条 已成立业主委员会的,住宅小区共有部分经营收益的使用、管理、分配应当经过业主大会同意,并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权,业主委员会可自行经营住宅小区共有部分,也可委托物业服务人经营;委托物业服务企业经营的,应当在物业服务合同中约定公共收益的分配比例。
第十二条 住宅小区共有部分委托物业服务人经营的,委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限;业主大会授权业主委员会经营的,合同期限不得超过业主委员会任期。
第十三条 住宅小区公共收益应当单独列账,接受业主监督。
前期物业管理期间,物业服务人应当与社区居民委员会以住宅小区物业服务区域为单位,设立公共收益共管账户。业主委员会成立后,业主大会可以决定由业主委员会与社区居委会设立公共收益共管账户。物业服务人、业主委员会应当在每季度第一个月的月底前,将上一季度公共收益结余及时存入共管账户。
第十四条 经业主大会同意,公共收益可以用于下列支出:
(一)补充住宅专项维修资金;
(二)共用部位、共用设施设备的维修养护费用,但物业服务合同另行约定的除外;
(三)业主委员会的办公经费、业主委员会委员报酬,召开业主大会会议所需费用;
(四)有关审计费用;
(五)业主共同决定用于物业管理的其他费用。
补充住宅专项维修资金的比例不应低于60%,按季度入账补充住宅专项维修资金。住宅专项维修资金使用按照国家、省、市有关规定执行。
第十五条 前期物业管理期间,由物业服务人提出公共收益使用方案,提交社区居民委员会审核备案。使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间、监督方式以及是否需要审计审价等内容。
经社区居民委员会审核后,符合使用范围的提交全体或相关业主,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,由物业服务人组织实施。
第十六条 已成立业主委员会的,符合管理规约规定的,由业主委员会提出公共收益使用方案,提交提交全体或相关业主进行表决,经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,由业主委员会组织实施。
业主大会可授权业主委员会在一定范围内使用公共收益事项的,应当制定公共收益管理制度。业主委员会根据授权决定公共收益支出的,应当及时向小区所在地社区党组织、社区居民委员会报告。
第十七条 业主委员会成立之日起30日内,前期物业服务人应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目,业主委员会有异议的,可委托有资质的第三方审计机构进行审计,费用从公共收益中支取。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。
第十八条 物业服务合同解除或者终止、业主委员会任期届满的,物业服务人或者业主委员会应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会。新一届业主委员会可委托有资质的第三方审计机构进行审计,费用从公共收益中支取。未成立业主委员会的,应当由街道办事处、乡镇人民政府确认后,将公共收益及其经营收支账目移交社区居民委员会代管。
第十九条 前期物业管理期间,物业服务人应当在每年第一季度委托第三方审计机构对上一年度公共收益收支情况进行审计,并向全体业主公示审计报告,费用从公共收益中支取。
业主大会成立后,业主委员会应当在每年第一季度委托第三方审计机构对物业服务企业代管或者自行管理的上一年度公共收益收支情况进行审计,费用从公共收益中支取。
物业服务人、业主委员会应当配合财务审计。
第三章公共收益的公示
第二十条 物业服务人或者业主大会授权的业主委员会签订公共收益经营管理合同或者协议的,应当在签订之日起7日内,在住宅小区醒目位置公示,公示期不少于30日。公示期满5日内向小区所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十一条 物业服务人、业主委员会应当在每季度末对公共收益予以结算,并在每季度第一个月15日前,将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示,公示日期不少于30日。收支情况也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主,同时抄送街道办事处、乡镇人民政府以及社区居民委员会。物业服务人公示当年第四季度公共收益收支情况,应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。
业主有异议的,物业服务人、业主委员会应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。业主对查询仍有异议的,街道办事处、乡镇人民政府以及社区居民委员会及时协调处理。
第二十二条 前期物业管理期间,物业服务人应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计,街道办事处、乡镇人民政府要加强监督审核,并向县区住房和城乡建设管理主管部门报备。
业主大会成立后,业主委员会应当将公共收益的收支情况、业主委员会工作经费纳入年度财务审计,街道办事处、乡镇人民政府要加强监督审核,并向县区住房和城乡建设管理主管部门报备。年度审计费用从小区公共收益中列支。
业主委员会任期届满前,应当在换届改选小组的指导下将公共收益的使用情况、业主委员会工作经费纳入换届财务审计。
前期物业管理期间、业主大会成立后以及业主委员会任期届满均需对审计结果在小区宣传栏公告30日,并接受业主查询。
业主对审计结果有异议的,经业主总户数和总面积数20%以上业主联名向所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请后,由街道办事处、乡镇人民政府组织另行审计。审计结果异议成立的,审计费用从公共收益资金中列支;审计结果异议不成立的,审计费用由联名业主共同承担。
业主发现业主委员会、物业服务人有违反小区公共收益使用行为的,业主可以向发展改革部门投诉,也可依法向人民法院诉讼,维护业主合法权益。
第四章 监督检查
第二十三条 物业服务人未按规定公示或者使用、管理公共收益的,街道办事处、乡镇人民政府以及社区居民委员会应当将有关情况报送县区发展改革主管部门,由县区发展改革部门依法处理。
第二十四条 物业服务合同解除或者终止时,物业服务人拒不移交公共收益收支账目的,县区住房和城乡建设管理主管部门应当责令限期改正,并记入物业服务人信用档案。对侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的,移交当地公安部门处理。
第二十五条 物业服务人侵占、损坏住宅小区共有部分的,县区住房和城乡建设管理主管部门应当责令限期改正;逾期不改正的,依照有关法律法规的规定予以处罚。
第二十六条 业主委员会未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当开展调查核实,查证属实的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期改正。
第二十七条 业主委员会委员、自行管理住宅小区的机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的,依照《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等相关法律、法规处理。
第五章附则
第二十八条 非住宅的物业服务项目公共收益管理,可参照本办法有关规定执行。
第二十九条 本办法自 年 月 日起施行,有效期至 年 月 日。